토지거래허가구역에서는 주택을 사면 곧바로 입주해 실제로 거주해야 한다는 부담이 컸습니다. 특히 세입자의 임대차계약이 남아 있는 주택은 실수요자도 매수하기 어려웠습니다.
정부가 이러한 문제를 보완하기 위해 세입자가 거주 중인 주택의 실거주 의무 유예 신청 기한을 2027년 12월 31일까지 연장하기로 했습니다. 기존 임대차계약뿐 아니라 일정한 요건을 갖춘 갱신계약 기간도 인정할 예정입니다.
다만 누구나 세입자를 끼고 집을 살 수 있다는 의미는 아닙니다. 무주택 기간, 계약 시점, 입주 시기 등 확인해야 할 조건이 적지 않습니다.
토지거래허가구역에서는 왜 바로 입주해야 할까?
토지거래허가구역 안에 있는 주택을 매수하려면 계약 전에 관할 시·군·구청장의 허가를 받아야 합니다.
주거 목적으로 허가받은 경우에는 원칙적으로 허가 후 4개월 안에 주택을 취득하고 입주해야 하며, 입주한 뒤에는 2년 동안 실제로 거주해야 합니다.
이 때문에 세입자의 전세계약이나 월세계약이 남아 있는 주택은 거래가 쉽지 않았습니다. 매수자가 입주하고 싶어도 세입자의 계약기간이 끝날 때까지 기다려야 하기 때문입니다.
정부는 임차인의 계약기간을 보호하면서 무주택 실수요자의 주택 매수를 돕기 위해 실거주 유예제도를 운영하고 있습니다.
2027년 말까지 무엇이 연장되는 걸까?
이번에 연장되는 것은 실거주 기간 자체가 아니라 실거주 유예를 신청할 수 있는 기한입니다.
기존에는 2026년 12월 31일까지 토지거래허가를 신청해야 했지만, 정부 발표에 따르면 신청 기한이 다음과 같이 변경됩니다.
| 구분 | 기존 | 변경 예정 |
|---|---|---|
| 실거주 유예 신청 기한 | 2026년 12월 31일 | 2027년 12월 31일 |
| 인정되는 임대차 기간 | 최초 계약 종료일까지 | 갱신계약 1회·최대 2년 추가 |
| 입주 후 실거주 의무 | 2년 | 2년 유지 |
| 허가 후 취득·등기 기한 | 4개월 이내 | 그대로 유지 |
중요한 점은 2027년 말까지 입주하지 않아도 된다는 단순한 의미가 아니라는 것입니다. 세입자의 임대차계약 종료일과 갱신 여부에 따라 실제 입주 시한이 달라집니다.
관련 시행령 개정안은 2026년 9월 18일부터 입법예고를 거쳐 2026년 10월 1일 시행 예정입니다.
어떤 무주택자가 신청할 수 있을까?
실거주 유예를 적용받으려면 매수자가 2026년 5월 12일부터 계속 무주택 상태를 유지하고 있어야 합니다.
따라서 다음과 같은 사람은 대상에서 제외될 수 있습니다.
- 2026년 5월 12일 당시 주택을 보유했던 사람
- 발표일 이후 기존 주택을 처분해 무주택자가 된 사람
- 유예 신청 전에 주택을 취득한 사람
- 투자 목적으로 세입자를 새로 들이려는 사람
예를 들어 2026년 5월 12일 당시 1주택자였다가 6월에 집을 팔았다면 현재는 무주택자이지만 이번 유예 대상에는 포함되지 않을 수 있습니다.
이번 조치는 새로운 갭투자를 허용하는 제도라기보다, 이미 세입자가 거주 중인 주택을 무주택 실수요자가 살 수 있도록 한시적으로 길을 열어주는 조치에 가깝습니다.
세입자가 계약을 갱신해도 입주를 미룰 수 있을까?
기존 제도에서는 원칙적으로 최초 임대차계약이 끝나는 날까지만 실거주를 유예받을 수 있었습니다.
변경안이 시행되면 한 차례에 한해 최대 2년의 갱신계약 기간까지 유예 대상으로 인정됩니다.
다만 다음 두 가지 조건을 모두 충족해야 합니다.
- 매수자가 실거주 유예를 신청하기 전에 갱신계약이 체결돼 있어야 합니다.
- 갱신계약 기간이 2026년 10월 1일부터 2027년 12월 31일 사이에 시작돼야 합니다.
유예 신청을 먼저 한 뒤 세입자가 계약을 갱신했다면 갱신기간까지 자동으로 인정된다고 단정하기 어렵습니다. 계약서 작성일과 갱신계약 시작일을 모두 확인해야 합니다.
실제로 입주를 얼마나 미룰 수 있을까?
제도가 2026년 10월 1일부터 시행된다고 가정하면 실거주 유예 신청기간 15개월과 갱신계약 최대 24개월을 합쳐 최장 약 3년 3개월까지 입주를 미룰 수 있습니다.
조건에 따라서는 2029년에 입주하는 사례도 나올 수 있습니다.
반면 세입자가 계약을 갱신하지 않으면 최초 임대차계약 종료일까지만 유예됩니다. 이 경우에는 늦어도 2028년 9월 30일까지 입주해야 하는 구조입니다.
따라서 매물 광고에 ‘세입자 승계 가능’이라고 적혀 있다는 이유만으로 계약해서는 안 됩니다. 현재 임대차계약의 만료일과 갱신 여부가 매수자의 실제 입주 가능일을 결정합니다.
세입자 있는 집을 살 때 무엇을 확인해야 할까?
토지거래허가구역의 세입자 있는 주택을 매수한다면 다음 사항을 계약 전에 확인하는 것이 좋습니다.
매수자의 무주택 요건이 맞을까?
2026년 5월 12일부터 계속 무주택 상태였는지 먼저 확인해야 합니다. 현재 무주택이라는 사실만으로는 부족할 수 있습니다.
임대차계약은 언제 시작되고 끝날까?
최초 계약일과 만료일, 갱신계약 체결일, 갱신기간 시작일을 계약서로 확인해야 합니다. 구두 약속만으로 판단하면 입주 시한에서 문제가 생길 수 있습니다.
전세보증금 반환 자금은 준비됐을까?
세입자가 퇴거할 때 매수자가 전세보증금을 반환해야 할 수 있습니다. 매매가격만 계산하지 말고 보증금 반환에 필요한 현금과 대출 가능 금액도 확인해야 합니다.
허가 이후 일정은 지킬 수 있을까?
토지거래허가를 받은 후 4개월 안에 잔금 지급과 소유권 이전등기를 마쳐야 합니다. 실거주가 유예됐다고 해서 취득 절차까지 무기한 연장되는 것은 아닙니다.
입주 후 2년 거주는 가능한가?
유예기간이 끝난 후에는 직접 입주해 2년간 거주해야 합니다. 유예는 실거주 의무를 없애는 것이 아니라 시작 시점을 늦춰주는 제도입니다.
집주인과 세입자에게는 어떤 변화가 생길까?
기존에는 세입자의 계약이 많이 남은 주택일수록 매수자를 찾기 어려웠습니다. 특히 토지거래허가구역에서는 즉시 입주가 원칙이어서 매도할 수 있는 대상이 제한됐습니다.
이번 조치가 시행되면 세입자가 거주 중인 주택도 무주택 실수요자에게 매도할 가능성이 커집니다. 집주인에게는 매도 기회가 늘어나고, 세입자는 기존 계약과 일정한 범위의 갱신기간을 보장받을 수 있습니다.
다만 매수자가 제한되고 허가 절차도 필요하므로 일반 지역의 세입자 승계 매매처럼 간단하게 생각해서는 안 됩니다.
UPMONEY의 의견
이번 조치는 세입자가 있는 주택을 무조건 자유롭게 사고팔 수 있도록 규제를 푼 것은 아닙니다. 무주택 실수요자의 매수 기회를 넓히면서 기존 세입자의 계약기간도 보호하려는 제한적인 보완책으로 보는 것이 정확합니다.
매수자에게 가장 중요한 것은 집값보다 입주 시기입니다. 임대차계약 종료일을 잘못 판단하면 현재 거주 중인 집의 계약, 이사 일정, 대출 실행 시기가 모두 꼬일 수 있습니다.
계약 전에는 공인중개사의 설명만 듣기보다 관할 구청 토지거래허가 담당 부서에 해당 주택의 유예 적용 가능 여부를 직접 확인하는 것이 안전합니다. 특히 이번 내용은 시행령 개정 절차가 진행되는 사안이므로 실제 계약일 기준으로 최종 시행 내용을 다시 확인해야 합니다.
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