재개발 후보지로 선정됐다는 뉴스가 나오면 해당 지역의 빌라 가격이 움직이는 경우가 있습니다.

현수막에도 이런 문구가 붙습니다.

“재개발 후보지 선정”
“신속통합기획 후보지 선정”

그러면 처음 재개발을 접하는 사람은 이렇게 생각하기 쉽습니다.

“이제 재개발 확정된 거니까 기다리면 새 아파트 받는 거 아닌가?”

하지만 실제 재개발은 그렇게 간단하지 않습니다.

후보지 선정은 긴 정비사업 과정에서 초기 단계에 가깝습니다.

정비계획 수립과 정비구역 지정부터 조합설립, 사업시행인가, 관리처분인가, 이주·철거, 착공까지 넘어야 할 단계가 많습니다.

그리고 이 과정에서 사업이 몇 년씩 지연되기도 합니다.

재개발 빌라를 알아보고 있다면 가격보다 먼저 “이 구역이 현재 어느 단계까지 왔는가?”를 확인해야 하는 이유입니다.

재개발은 어떤 순서로 진행될까?

재개발 사업마다 세부적인 차이는 있지만 일반적인 흐름을 단순하게 정리하면 다음과 같습니다.

후보지 선정
→ 정비계획 수립
→ 정비구역 지정
→ 추진위원회 구성
→ 조합설립인가
→ 시공자 선정 등 사업 추진
→ 사업시행계획인가
→ 종전자산 감정평가 및 분양신청
→ 관리처분계획인가
→ 이주·철거
→ 착공
→ 준공·입주

신속통합기획이나 공공재개발 등 사업방식에 따라 절차와 진행방식에는 차이가 있을 수 있습니다.

중요한 것은 후보지로 선정된 뒤에도 상당히 많은 절차가 남아 있다는 것입니다.

‘후보지’와 ‘정비구역’부터 다르다

특히 혼동하기 쉬운 것이 후보지와 정비구역입니다.

후보지로 선정됐다고 곧바로 법적인 정비구역 지정이 완료된 것은 아닙니다.

정비계획을 만들고 주민 의견수렴과 각종 행정절차 등을 거쳐 정비구역으로 지정돼야 사업이 본격적으로 진행됩니다.

따라서 부동산에서

“여기 재개발 들어갑니다.”

라는 말만 듣기보다 정확한 사업단계를 확인해야 합니다.

첫 번째 관문은 정비구역 지정이다

재개발의 초기 단계에서 중요한 변화가 정비구역 지정입니다.

정비계획에는 앞으로 해당 지역을 어떻게 개발할 것인지에 대한 큰 그림이 담깁니다.

토지이용계획과 용적률, 건축물 높이, 예상 세대수, 도로와 공원 등 기반시설 계획이 구체화됩니다.

신통기획은 이 앞부분을 빠르게 하는 제도다

서울시 신속통합기획이 주목받는 이유도 여기에 있습니다.

서울시는 신속통합기획을 통해 정비계획 수립 과정에 직접 참여하고 관련 절차를 병행해 정비구역 지정기간을 단축하는 방향으로 제도를 운영하고 있습니다.

최근에는 신속통합기획 2.0을 통해 정비구역 지정뿐 아니라 이후 단계까지 사업기간을 줄이는 방안을 추진하고 있습니다.

하지만 이것 역시 행정절차를 빠르게 만드는 제도이지 후보지 선정과 동시에 재개발을 완료해주는 제도는 아닙니다.

조합설립부터 주민 동의가 중요해진다

정비구역으로 지정됐다고 바로 아파트를 짓는 것도 아닙니다.

사업을 실제로 끌고 갈 주체가 필요합니다.

일반적인 조합 방식의 재개발이라면 추진위원회를 거쳐 조합설립인가 단계로 넘어가게 됩니다.

여기서 몇 년씩 늦어질 수도 있다

재개발은 수많은 토지등소유자가 참여하는 사업입니다.

모든 사람이 같은 생각을 가지고 있지는 않습니다.

사업을 빨리 추진하자는 사람이 있는 반면 추가분담금 등을 걱정해 반대하는 사람도 있을 수 있습니다.

상가 소유자와 주택 소유자의 이해관계가 다를 수도 있습니다.

결국 필요한 동의를 확보하지 못하면 사업속도가 느려질 수 있습니다.

그래서 재개발 투자에서는 단순히

“정비구역 지정됐습니다.”

보다 주민 동의와 사업 추진 분위기가 어떤지도 중요하게 봐야 합니다.

사업시행인가가 나면 아파트 모습이 구체화된다

조합이 만들어지고 사업이 진행되면 사업시행계획인가라는 중요한 단계가 기다리고 있습니다.

이 단계에서는 앞으로 들어설 아파트의 모습과 사업계획이 훨씬 구체적으로 드러납니다.

예상 세대수와 건축계획, 정비기반시설, 사업비 등 여러 내용이 구체화됩니다.

초기 예상과 달라질 수도 있다

후보지 단계에서 예상했던 내용과 실제 사업계획이 달라질 수도 있습니다.

처음에는 세대수가 많을 것으로 예상했지만 각종 계획과 심의 과정에서 바뀔 수 있고 공사비가 상승하면서 사업비가 커질 수도 있습니다.

결국 재개발의 사업성은 시간이 지나면서 계속 변합니다.

그래서 초기 단계에서 나온 예상 분담금이나 예상 수익을 확정된 숫자처럼 믿어서는 안 됩니다.

관리처분인가가 중요한 이유

재개발에서 투자자가 특히 관심을 갖는 단계가 관리처분계획인가입니다.

쉽게 설명하면 기존 토지와 건물의 권리를 평가하고 새 아파트를 어떻게 배분할지, 조합원이 어느 정도 부담해야 할지 등을 구체화하는 과정입니다.

그 전에 종전자산 감정평가와 조합원 분양신청 등이 진행됩니다.

이때 추가분담금의 윤곽도 구체화된다

재개발 투자에서 사람들이 가장 궁금해하는 것이 있습니다.

“내가 새 아파트를 받으려면 돈을 얼마나 더 내야 하나?”

입니다.

여기에 영향을 주는 것이

종전자산평가액
권리가액
비례율
조합원 분양가
사업비
일반분양 수입

등입니다.

초기에 빌라를 싸게 샀더라도 사업비와 공사비가 크게 올라 추가분담금이 예상보다 많아질 수 있습니다.

그래서 재개발 투자는 단순히 빌라 매수가격만 계산해서는 안 됩니다.

관리처분이 끝나도 바로 입주하는 것은 아니다

관리처분계획인가까지 왔다면 상당히 진행된 것은 맞습니다.

하지만 여전히 실제 아파트가 완성되기까지 시간이 필요합니다.

이주와 철거를 진행해야 하고 착공 이후에도 몇 년의 공사기간이 필요합니다.

이주 단계에서도 변수가 생긴다

세입자와 영업시설 등의 이주가 원활하지 않거나 명도 관련 분쟁이 발생하면 일정이 늦어질 수 있습니다.

철거와 착공 과정에서도 예상하지 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

착공했다고 끝도 아닙니다.

대규모 아파트는 공사기간 자체가 수년 걸릴 수 있습니다.

그래서 관리처분인가가 났다는 말과 곧 새 아파트에 입주한다는 말도 같은 뜻은 아닙니다.

재개발은 정말 10년이면 끝날까?

재개발을 이야기할 때 흔히 “10년은 생각해야 한다”라는 말을 합니다.

하지만 정확히 10년이라는 공식적인 사업기간이 정해져 있는 것은 아닙니다.

사업장이 처한 상황에 따라 훨씬 빠를 수도 있고 10년을 훌쩍 넘길 수도 있습니다.

서울시는 12년 수준까지 단축하는 것이 목표

서울시는 신속통합기획 2.0을 통해 기존 약 18.5년으로 제시했던 정비사업 기간을 약 12년 수준까지 줄이는 것을 목표로 하고 있습니다.

정비구역 지정과 조합설립, 사업시행인가, 관리처분, 이주 등에서 발생하는 지연을 줄이겠다는 것입니다.

하지만 여기서도 중요한 것은 12년이 보장된 입주기간이 아니라 정책상 단축 목표라는 점입니다.

개별 사업장의 주민 동의와 사업성, 소송, 공사비, 인허가 등의 상황에 따라 실제 기간은 달라질 수 있습니다.

따라서

후보지 선정 → 10년 뒤 입주

처럼 단순하게 계산하는 것은 위험합니다.

빌라 살 때는 ‘몇 단계인지’부터 확인하자

재개발 투자를 처음 하는 사람이라면 가격부터 보는 경우가 많습니다.

하지만 같은 5억원짜리 빌라라도 사업단계가 다르면 성격이 완전히 달라질 수 있습니다.

예를 들어 후보지 단계의 빌라와 관리처분인가까지 끝난 구역의 빌라는 사업 진행의 불확실성이 다릅니다.

일반적으로 초기 단계일수록 앞으로 남은 변수가 많습니다.

반대로 사업이 상당히 진행된 지역은 불확실성이 상대적으로 줄어들 수 있지만 이미 재개발 기대감이 매매가격에 많이 반영돼 있을 수도 있습니다.

따라서 매수 전에는 최소한

① 현재 정확한 사업단계
② 정비구역 지정 여부
③ 조합설립 여부
④ 사업시행·관리처분 진행상황
⑤ 권리산정기준일
⑥ 조합원 분양자격
⑦ 종전자산과 예상 추가분담금
⑧ 현재 가격에 붙은 재개발 프리미엄

을 확인하는 것이 좋습니다.

서울 지역이라면 서울시 정비사업 정보몽땅에서 사업장별 진행상황과 공개자료를 확인할 수 있습니다.

중개업소의 설명만 듣기보다 공식 자료와 함께 비교해보는 것이 안전합니다.

UPMONEY의 의견

재개발에서 “후보지 선정”은 결승선이 아니라 출발선에 가깝습니다.

특히 빌라를 매수할 때는 재개발된다는 말보다 현재 어느 단계인지, 내가 분양대상자가 될 수 있는지, 추가로 얼마가 필요할지를 먼저 확인해야 합니다.

사업속도가 빠른 곳이 반드시 좋은 투자처인 것도 아닙니다. 이미 가격에 재개발 기대감이 얼마나 반영됐는지까지 함께 보는 것이 중요합니다.

※ 재개발 절차와 분양자격은 사업방식·지역·정비계획·관련 법령 및 개별 권리관계 등에 따라 달라질 수 있으므로 실제 매수 전에는 해당 사업의 공식 자료와 관할 행정기관 등을 통해 개별 확인이 필요합니다.