은마아파트 재건축 또 멈추나?｜상가 세입자 보상 갈등을 직접 알아봤다
은마아파트 재건축이 사업시행계획인가를 통과했다는 소식을 보고 이제는 사업이 빠르게 진행될 것으로 생각했습니다.
그런데 관련 자료를 더 찾아보니 새로운 문제가 생겼습니다.
이번에는 분담금이나 층수 문제가 아니라 은마상가에서 영업하는 세입자들의 이주 보상 문제였습니다.
저도 1층 상가에서 오프라인 매장을 운영하고 있고, 서울에 건물도 보유하고 있습니다. 그래서 이번 문제를 일반적인 재건축 기사보다 더 자세히 살펴봤습니다.
상가를 임대하는 건물주 입장과 그곳에서 실제로 장사하는 세입자의 입장을 모두 생각해볼 수밖에 없었기 때문입니다.
직접 관련 보도와 은마아파트 재건축 진행 상황을 비교해보니, 이번 갈등은 단순히 “보상금을 달라”는 요구만의 문제가 아니었습니다.
법에 정해진 보상은 없지만, 세입자가 나가지 않으면 재건축 일정이 늦어질 수 있는 상황이었습니다.
은마상가 세입자들은 왜 보상을 요구할까?
은마아파트 종합상가는 오래된 외관과 달리 지금도 손님이 많이 찾는 곳입니다.
분식집과 반찬가게, 정육점, 칼국숫집 등 대치동 주민과 학원가 학생들이 오랫동안 이용한 점포가 많습니다.
SNS와 유튜브에서도 은마상가 맛집을 소개하는 콘텐츠를 쉽게 찾아볼 수 있습니다. 일부 점포는 지역 주민뿐 아니라 다른 지역에서 일부러 찾아올 정도로 인지도가 높습니다.
관련 보도를 직접 확인해보니 은마상가에는 임차인이 운영하는 점포가 약 450개 있는 것으로 알려졌습니다.
일부 세입자는 비상대책위원회를 구성해 별도의 이주 보상을 요구하고 있습니다. 보도에 나온 요구 금액은 점포당 약 1억~1억5,000만원 수준입니다.
처음 이 금액을 봤을 때는 상당히 크다고 생각했습니다.
현재 은마상가의 권리금은 점포에 따라 약 2,000만~3,000만원, 월세는 약 150만~180만원 수준으로 알려졌기 때문입니다.
하지만 세입자들은 현재 권리금만 보상해달라는 것이 아니라, 과거 형성됐던 권리금과 오랫동안 쌓아온 영업 기반까지 고려해야 한다는 입장입니다.
상가에서 장사해본 입장에서 생각하면 이 주장이 전혀 이해되지 않는 것은 아닙니다.
매장을 옮기면 인테리어 비용만 다시 드는 것이 아닙니다. 단골손님과 거래처, 배달지역, 검색 노출, 주변 업체와의 관계까지 다시 만들어야 합니다.
특히 같은 자리에서 10년이나 20년 이상 장사했다면 상호보다 위치를 기억하고 찾아오는 손님도 많습니다.
세입자들이 지키려는 것은 낡은 점포 하나가 아니라 그 자리에서 오랫동안 쌓은 영업 기반이라고 볼 수 있습니다.
재건축하면 상가 세입자는 당연히 보상받을까?
저도 이 부분이 가장 궁금해서 관련 내용을 따로 확인해봤습니다.
재개발과 재건축은 비슷해 보이지만 상가 세입자의 보상 구조가 다를 수 있습니다.
재개발에서는 일정 요건을 충족한 영업자에게 영업손실 보상이나 이전비가 인정될 수 있습니다.
하지만 은마아파트처럼 민간이 주도하는 재건축 사업에서는 상가 세입자에게 영업손실이나 이사비를 반드시 지급해야 하는 일반적인 법적 의무가 인정되지 않는 경우가 많습니다.
은마아파트 조합도 법적인 지급 근거가 없다는 입장을 유지하는 것으로 알려졌습니다.
처음에는 이 내용을 보고 “그러면 세입자는 그냥 나가야 하는 것 아닌가?”라는 생각도 들었습니다.
하지만 조금 더 살펴보니 그렇게 단순하지 않았습니다.
법정 영업손실 보상이 없더라도 다음 사항은 상가마다 따로 확인해야 합니다.
- 임대차계약이 언제 끝나는지
- 계약서에 재건축이나 철거 특약이 있는지
- 임대인이 재건축 계획을 언제 알렸는지
- 임대차보증금은 언제 돌려받는지
- 권리금을 회수할 기회가 있었는지
- 시설비를 누가 부담했는지
- 조합이나 상가 소유자와 별도의 합의가 있었는지
결국 모든 상가 세입자가 똑같은 조건에 있는 것은 아닙니다.
법에서 반드시 지급하도록 정한 보상과 사업을 원활하게 진행하기 위해 협상하는 합의금도 구분해야 합니다.
상가 소유자와 세입자는 어떤 차이가 있을까?
은마상가 문제를 이해하려면 상가 소유자와 상가 세입자를 먼저 구분해야 합니다.
상가 소유자는 토지나 건물을 소유하고 있습니다. 따라서 재건축 조합원으로 참여하고 재건축 후 새로 조성되는 상가나 아파트를 배정받는 문제를 협의할 수 있습니다.
은마아파트도 조합 설립 과정에서 아파트 조합원과 상가 소유자 사이에 갈등이 있었습니다.
양측은 상가와 아파트를 함께 재건축하되 사업 수익과 비용은 별도로 계산하는 상가 독립정산제에 합의한 것으로 알려졌습니다.
재건축 이후에도 상가는 현재와 비슷하게 대치역과 가까운 위치에 배치하는 방향으로 계획됐습니다.
반면 상가 세입자는 임대차계약을 통해 매장을 운영할 뿐 해당 건물이나 토지를 소유한 것은 아닙니다.
오랫동안 장사했더라도 재건축 후 새 상가를 자동으로 배정받는 권리가 생기는 것은 아닙니다.
상가 소유자는 재건축 후 받을 재산을 놓고 협상하고, 상가 세입자는 기존 영업장을 떠나면서 발생하는 손실을 놓고 협상하는 것입니다.
제가 건물주와 매장 운영자의 입장을 함께 생각해보니 양쪽이 바라보는 기준부터 달랐습니다.
소유자는 건물과 토지의 권리를 기준으로 생각하지만, 세입자는 매출과 단골, 권리금, 시설비를 기준으로 생각합니다.
이 차이를 좁히지 못하면 법적인 결론이 나더라도 현장에서 갈등은 계속될 수 있습니다.
법적 보상 의무가 없다면 바로 내보낼 수 있을까?
법정 영업손실 보상이 없다고 해서 조합이 상가 문을 닫고 세입자를 바로 내보낼 수 있는 것은 아닙니다.
임대차계약 종료와 보증금 반환, 건물 인도 요구 등의 절차가 필요합니다.
세입자가 퇴거에 응하지 않으면 상가 소유자나 조합이 명도소송을 진행할 가능성도 있습니다. 판결 이후에는 강제집행 절차로 이어질 수도 있습니다.
문제는 여기에 시간이 걸린다는 것입니다.
은마상가에는 임차 점포가 약 450개 있는 것으로 알려졌습니다. 이 가운데 일부만 소송으로 이어져도 계약과 보증금, 시설물, 점포 인도 문제를 각각 정리해야 합니다.
은마아파트처럼 사업비가 큰 재건축에서는 시간이 곧 비용입니다.
이주가 늦어지면 다음 비용이 늘어날 수 있습니다.
- 사업비 대출 이자
- 이주비 금융비용
- 조합 운영비
- 설계·감리 등 용역비
- 물가와 인건비 상승분
- 착공 지연에 따른 공사비 인상분
앞서 은마아파트 분담금을 확인하면서 공사비 상승이 조합원 부담에 큰 영향을 준다는 점을 살펴봤습니다.
이번 상가 갈등도 해결이 늦어지면 결국 조합원 분담금에 영향을 줄 가능성이 있습니다.
그래서 조합 입장에서도 무조건 소송으로 해결하는 방법이 반드시 유리하다고 볼 수는 없습니다.
세입자 요구를 모두 들어주면 얼마나 필요할까?
관련 보도에 나온 내용을 기준으로 단순 계산해봤습니다.
상가 임차 점포 약 450곳에 점포당 1억원을 지급한다고 가정하면 전체 금액은 약 450억원입니다.
점포당 1억5,000만원이라면 약 675억원입니다.
다만 모든 점포가 같은 금액을 요구하는지, 비상대책위원회에 몇 곳이 참여했는지, 실제 협상액이 얼마인지는 확인되지 않았습니다.
따라서 450억~675억원은 실제 지급 예정 금액이 아니라 규모를 이해하기 위한 단순 계산입니다.
그래도 조합이 세입자의 요구를 일괄적으로 받아들이기 어려운 이유는 알 수 있었습니다.
이 비용이 재건축 사업비에 반영되면 결국 아파트나 상가 조합원의 부담이 될 수 있기 때문입니다.
반대로 세입자와 합의하지 않고 소송을 진행해 착공이 늦어질 경우 금융비용과 공사비가 더 크게 늘어날 수도 있습니다.
결국 조합은 다음 두 가지 비용을 비교해야 합니다.
세입자와 합의하는 비용
vs.
소송과 사업 지연으로 발생하는 비용
이번 갈등은 누가 옳고 그른지만 따질 문제가 아니라 어느 쪽이 전체 사업비를 줄일 수 있는지 계산해야 하는 문제라고 생각합니다.
‘옥상 망루 설치’ 소문은 사실일까?
관련 내용을 찾아보는 과정에서 상당히 자극적인 이야기도 확인했습니다.
일부 상가 세입자들이 상가 옥상에 망루를 설치하고 위험물을 반입해 강제집행에 대비하고 있다는 소문입니다.
하지만 상가 세입자 비상대책위원회는 사실이 아니라고 반박했습니다.
비대위 측은 옥상 출입이 통제돼 있어 세입자는 올라갈 수도 없으며, 폭력적인 행동을 준비한다는 주장은 자신들을 불법 세력으로 보이게 하려는 이야기라고 주장했습니다.
반면 조합은 혹시 발생할 수 있는 상황을 막기 위해 상가 관리단을 구성하고 직접 관리에 나선 것으로 알려졌습니다.
제가 확인한 자료만으로는 망루나 위험물 반입이 실제로 준비됐다고 단정할 근거가 부족했습니다.
확실하게 확인된 것은 일부 상가 세입자들이 비상대책위원회를 구성해 보상을 요구하고 있다는 사실입니다.
블로그에서 이런 내용을 다룰 때도 확인되지 않은 소문을 사실처럼 전달해서는 안 된다고 생각합니다.
자극적인 내용은 클릭을 유도할 수 있지만 사실관계가 확인되지 않았다면 양측의 주장을 함께 적는 것이 맞습니다.
조합은 어떤 대책을 준비하고 있을까?
조합은 2027년 1월부터 이주를 준비하는 방안을 추진하는 것으로 알려졌습니다.
또한 임대인이 전·월세 보증금을 바로 돌려주지 못해 세입자가 이주하지 못하는 상황을 줄이기 위해 시공사를 통한 보증금 대위변제 방식도 검토하고 있습니다.
쉽게 말하면 시공사가 세입자에게 보증금을 먼저 지급하고 나중에 집주인이나 관련 당사자에게 돌려받는 방식입니다.
이 방법은 보증금이 묶여 이사하지 못하는 세입자에게는 도움이 될 수 있습니다.
그러나 보증금 반환과 상가 영업손실 보상은 다른 문제입니다.
보증금을 돌려받더라도 오랫동안 운영한 매장을 옮기는 데 필요한 비용과 권리금 손실까지 해결되는 것은 아닙니다.
조합이 긴 이주 기간과 보증금 반환 지원을 제시하고, 세입자는 실제 시설비와 영업 기간을 증빙해 협상하는 방식이 현실적인 해결책에 가까워 보입니다.
모든 점포에 같은 금액을 지급하기보다는 다음 자료를 기준으로 개별적으로 판단하는 방법도 생각할 수 있습니다.
- 실제 영업 기간
- 사업자등록과 매출자료
- 시설투자 비용
- 기존 임대차계약 내용
- 현재 권리금 수준
- 이전 가능한 업종인지 여부
- 이전으로 예상되는 영업 중단 기간
상가 갈등 때문에 2028년 착공이 늦어질까?
은마아파트는 2026년 7월 사업시행계획인가를 받았습니다.
재건축 후에는 지하 6층~지상 49층, 29개 동, 총 5,850가구 규모로 바뀔 예정입니다.
공식적으로 제시된 착공 목표는 2028년입니다.
그러나 착공 전까지 다음 절차가 남아 있습니다.
- 조합원 분양신청
- 종전자산 평가
- 관리처분계획 수립과 인가
- 세입자 및 조합원 이주
- 기존 건물 해체
- 착공
상가 세입자와의 협상이 늦어진다고 해서 2028년 착공이 바로 무산된다고 단정할 수는 없습니다.
다만 수백 개 점포의 임대차계약과 보증금, 시설물, 명도 문제를 한꺼번에 정리해야 하므로 일정에 영향을 줄 가능성은 있습니다.
앞으로는 재건축 계획 발표보다 다음 내용을 확인해야 합니다.
- 조합과 세입자의 공식 협상 여부
- 별도의 이주지원안 마련 여부
- 명도소송 진행 여부
- 관리처분계획인가 시기
- 실제 이주 개시일
- 2028년 착공 목표 유지 여부
이번 문제를 살펴보면서 은마아파트 재건축의 다음 관문은 행정기관의 허가가 아니라 사람들의 이해관계를 정리하는 과정이라는 생각이 들었습니다.
UPMONEY의 의견
저도 오프라인 매장을 운영하고 있어 세입자가 주장하는 영업 기반의 가치를 어느 정도 이해합니다.
매장을 다른 곳으로 옮긴다고 해서 기존 매출이 그대로 따라오는 것은 아닙니다. 특히 지역 주민을 상대로 장사하는 점포는 위치가 바뀌는 순간 단골과 매출이 함께 줄어들 수 있습니다.
그렇다고 세입자가 요구하는 금액을 별도의 검증 없이 모두 사업비로 지급하는 것도 현실적이지 않습니다. 그 비용은 결국 재건축 조합원에게 돌아갈 가능성이 크기 때문입니다.
제가 이번 자료를 확인하면서 내린 판단은 무조건 보상하거나 무조건 내보내는 방식보다는 실제 영업 기간과 시설비, 매출자료를 기준으로 협상하는 것이 가장 현실적이라는 것입니다.
은마아파트의 2028년 착공 가능성은 인허가 속도보다 상가 세입자와 조합이 얼마나 빨리 계산 가능한 합의점을 찾느냐에 달려 있다고 봅니다.
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