서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정됐다는 발표를 처음 봤을 때 가장 먼저 든 생각은 이것이었습니다.
“이제 서울에서는 집 한 채를 사고팔 때도 모두 구청의 허가를 받아야 하는 걸까?”
서울에 부동산을 보유하고 매각까지 생각하는 입장에서는 단순한 정책 뉴스로 넘기기 어려웠습니다. 허가 대상에 해당하면 계약 순서부터 달라지고, 매수자는 실거주 의무까지 부담할 수 있기 때문입니다.
서울시와 국토교통부 자료를 직접 비교해보니 ‘서울 전역 지정’이라는 표현만 보고 모든 주택과 상가가 포함된다고 생각하면 안 됐습니다.
서울 25개 자치구가 규제지역에 포함된 것은 맞지만, 정부가 서울 전역에 지정한 토지거래허가 대상은 기본적으로 아파트와 일정 요건에 해당하는 연립·다세대주택입니다.
단독주택과 다가구주택, 일반 빌라, 오피스텔, 상가가 전부 자동으로 포함된 것은 아닙니다. 다만 재개발·재건축 구역이나 신속통합기획 후보지처럼 별도의 토지거래허가구역으로 지정된 곳은 주택 유형과 관계없이 규제를 받을 수 있습니다.
이번 글에서는 서울 전역 토지거래허가구역의 정확한 대상과 계약 순서, 실거주 의무, 세입자가 있는 집의 거래 방법을 매수자와 매도자 입장에서 정리해봤습니다.
서울 전역이면 모든 부동산이 허가 대상일까?
결론부터 말하면 그렇지 않습니다.
2025년 10월 정부는 서울 25개 자치구 전역을 토지거래허가구역으로 지정했습니다. 해당 지정은 2025년 10월 20일부터 효력이 발생했습니다.
하지만 서울에 있는 모든 토지와 건축물이 허가 대상이 된 것은 아닙니다.
정부의 서울 전역 지정 대상은 다음과 같습니다.
서울 25개 자치구에 있는 아파트
아파트가 한 동 이상 포함된 동일 단지의 연립주택
아파트가 한 동 이상 포함된 동일 단지의 다세대주택
따라서 일반적인 단독주택이나 다가구주택, 아파트가 없는 빌라 단지, 오피스텔, 상가 등을 거래한다고 무조건 토지거래허가를 받아야 하는 것은 아닙니다.
다만 여기서 반드시 확인해야 할 부분이 있습니다.
서울에는 정부가 지정한 아파트 대상 구역 외에도 재개발·재건축 사업지, 신속통합기획 후보지, 모아타운 대상지, 압구정·여의도·목동·성수동과 같은 주요 정비사업 지역 등에 별도의 토지거래허가구역이 지정돼 있습니다.
같은 다가구주택이라도 일반 지역에 있다면 허가 대상이 아닐 수 있지만, 신속통합기획 후보지 안에 있다면 허가가 필요할 수 있다는 뜻입니다.
| 부동산 유형 | 서울 전역 지정 적용 여부 | 별도 확인 사항 |
|---|---|---|
| 아파트 | 대부분 대상 | 토지 지분과 지정기간 확인 |
| 아파트 포함 동일 단지 연립·다세대 | 대상이 될 수 있음 | 건축물대장과 단지 구성 확인 |
| 일반 빌라 | 일괄 지정 대상은 아님 | 재개발 후보지 등 별도 지정 확인 |
| 단독·다가구주택 | 일괄 지정 대상은 아님 | 신속통합기획·정비구역 확인 |
| 오피스텔 | 일반적으로 일괄 지정 대상 아님 | 건축물 용도와 별도 지정 확인 |
| 상가·업무시설 | 일괄 지정 대상 아님 | 별도 토지 지정 여부 확인 |
| 재개발·재건축 구역 | 대상이 될 수 있음 | 해당 사업지의 지정 공고 확인 |
제가 확인하면서 가장 중요하다고 느낀 점은 주택 이름만으로 판단하면 안 된다는 것입니다.
매매하려는 주소를 서울부동산정보광장과 토지이음에서 직접 조회한 뒤 관할 구청에 다시 확인해야 안전합니다.
아파트는 전용면적이 작아도 허가를 받아야 할까?
토지거래허가 여부는 아파트의 전용면적이 아니라 해당 주택에 딸린 토지 지분 면적을 기준으로 판단합니다.
일반적인 도시지역 주거지역의 토지거래허가 기준은 60㎡를 초과하는 토지입니다. 하지만 지정권자는 필요에 따라 기준 면적을 축소할 수 있습니다.
서울 아파트를 대상으로 한 주요 지정에서는 주거지역의 허가 기준이 토지 지분 6㎡ 초과로 낮아진 사례가 많습니다.
아파트 한 채의 대지권 지분이 6㎡를 넘는 경우가 대부분이어서 실제로는 소형 아파트도 상당수가 허가 대상에 포함됩니다.
예를 들어 전용면적 20㎡대 소형 아파트라도 대지권 지분이 6㎡를 넘으면 허가를 받아야 할 수 있습니다.
반대로 전용면적이 넓어도 토지 지분이 기준 이하라면 허가 대상에서 제외될 가능성이 있습니다.
따라서 중개업소에서 “소형이니까 허가가 필요 없다”는 설명만 듣고 계약해서는 안 됩니다.
등기사항증명서와 집합건축물대장, 토지대장을 통해 대지권 지분을 확인하고 해당 지역의 지정 공고에 적힌 허가 기준 면적을 함께 비교해야 합니다.
계약서부터 작성하면 안 되는 이유는 무엇일까?
토지거래허가구역의 가장 큰 차이는 계약 순서입니다.
일반적인 부동산 거래는 매수자와 매도자가 계약서를 작성하고 계약금을 지급한 뒤 부동산 거래신고를 합니다.
하지만 토지거래허가 대상 부동산은 원칙적으로 본계약을 체결하기 전에 관할 구청의 허가를 받아야 합니다.
진행 순서는 다음과 같습니다.
거래 조건 협의 → 토지거래허가 공동 신청 → 관할 구청 심사 → 허가증 발급 → 정식 매매계약 → 거래신고·잔금·등기
허가 신청은 매도자와 매수자가 공동으로 진행합니다.
일반적으로 준비하는 서류는 다음과 같습니다.
토지거래계약 허가신청서
토지이용계획서
자금조달계획서
매도인과 매수인의 신분증명서류
가족관계증명서 등 세대 확인서류
기존 주택 보유 사유와 처분계획
세입자가 있는 경우 임대차계약서와 계약 종료 증빙
대리 신청 시 위임장
관할 구청은 신청서를 받은 날부터 통상 15일 안에 허가 여부를 처리합니다. 서류 보완이나 현장 확인이 필요하면 실제 처리기간은 달라질 수 있습니다.
허가 전에 계약금부터 지급했다가 허가를 받지 못하면 계약금 반환을 둘러싼 분쟁이 생길 수 있습니다.
가계약금이나 조건부 계약을 이용하는 경우도 있지만, 문구를 어떻게 작성했느냐에 따라 법적 판단이 달라질 수 있습니다. 허가 대상 부동산은 공인중개사와 법률 전문가에게 계약 구조를 확인한 뒤 진행하는 것이 안전합니다.
허가받으면 반드시 2년 동안 살아야 할까?
주거용 부동산을 자기 거주 목적으로 허가받았다면 일반적으로 2년 동안 실제 거주해야 합니다.
단순히 주민등록만 이전하는 것으로 끝나는 것이 아니라 실제로 해당 주택을 주거 목적으로 이용해야 합니다.
관할 구청은 허가 이후 이용 의무를 이행하고 있는지 조사할 수 있습니다.
이 때문에 다음과 같은 방식의 매수는 원칙적으로 어려워집니다.
전세를 끼고 아파트 매수
월세를 계속 유지하면서 투자 목적으로 매수
자녀 명의로 구입한 뒤 부모가 거주
실거주 계획 없이 시세차익을 목적으로 매수
허가받은 목적과 다르게 상업용으로 이용
무주택자가 내 집 마련을 위해 매수하더라도 현재 직장이나 자녀 학교 문제로 바로 입주할 수 없다면 실거주 계획을 구체적으로 설명해야 할 수 있습니다.
기존에 집을 보유한 사람이 추가 주택을 매수하려면 기존 주택을 처분해야 하는 이유와 새 주택으로 이전해야 하는 사유를 요구받을 가능성도 있습니다.
허가를 받았다는 사실만으로 모든 절차가 끝나는 것이 아니라 허가받은 목적대로 이용해야 한다는 점이 중요합니다.
세입자가 있는 아파트는 팔 수 없을까?
토지거래허가구역에서는 세입자가 거주하고 있는 아파트의 거래가 가장 까다롭습니다.
매수자가 2년 동안 직접 거주해야 하는데 기존 임대차계약이 남아 있으면 곧바로 입주할 수 없기 때문입니다.
정부는 실수요자의 거래 불편을 줄이기 위해 일정한 요건을 갖춘 기존 임대주택에 실거주 개시 유예를 허용하고 있습니다.
다만 모든 세입자 거주 주택에 자동으로 적용되는 것은 아닙니다.
일반적으로 다음 내용을 확인해야 합니다.
허가 신청 당시 유효한 임대차계약이 존재하는지
해당 임대차계약이 규정에서 정한 시점 전에 체결됐는지
매수자가 정해진 무주택 요건을 충족하는지
임대차계약 종료 후 실제 입주할 계획이 있는지
임대차계약 종료 시점을 증명할 수 있는지
관할 구청이 실거주 유예를 인정하는지
실거주가 유예되더라도 2년의 거주 의무가 사라지는 것은 아닙니다.
세입자의 임대차계약이 종료된 후 매수자가 입주해 2년 동안 거주해야 합니다. 따라서 실거주 유예를 전세를 끼고 집을 사는 이른바 ‘갭투자 허용’으로 이해하면 안 됩니다.
관련 기준은 개정이나 연장 가능성이 있으므로 계약 당시 시행 중인 규정을 관할 구청에 확인해야 합니다.
매도자 입장에서도 세입자의 계약 종료일과 갱신요구권 사용 여부가 매수 가능한 사람의 범위에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다.
매수자와 매도자는 무엇을 가장 먼저 확인해야 할까?
매수자가 확인할 내용
매수자는 마음에 드는 매물을 찾은 뒤 가격부터 협상하기보다 실제 입주할 수 있는지를 먼저 따져봐야 합니다.
해당 주소가 토지거래허가구역인지
아파트의 대지권 지분이 허가 기준을 넘는지
현재 세입자의 임대차계약 종료일
잔금 지급 후 실제 입주 가능한 날짜
기존 주택의 매각 또는 임대차 종료 계획
자금조달계획을 증명할 수 있는지
허가받지 못할 경우 계약금을 돌려받는 조건
대출이 거절될 경우 계약을 해제할 수 있는지
토지거래허가와 주택담보대출 승인은 서로 다른 절차입니다.
구청에서 토지거래허가를 받았더라도 은행 대출이 승인된다는 보장은 없습니다. 허가 신청 전에 대출 가능 금액과 자금조달계획을 먼저 확인해야 합니다.
매도자가 확인할 내용
매도자는 매수자가 구해졌다고 바로 계약금을 받아서는 안 됩니다.
매수자가 실거주 요건을 충족할 수 있는지
허가 신청에 필요한 서류를 준비할 수 있는지
세입자의 계약 종료일과 명도 가능 시점
허가 신청과 잔금일 사이에 충분한 기간이 있는지
허가가 나오지 않았을 때 협의가 종료되는 조건
매수자의 자금조달계획이 현실적인지
특히 세입자가 있는 집은 실거주 유예 적용이 불가능하면 매수자가 크게 줄어들 수 있습니다.
결국 토지거래허가구역에서는 같은 가격이라도 즉시 입주할 수 있는 빈집이나 소유자가 거주 중인 집이 거래에 더 유리할 수 있습니다.
토지거래허가구역이 되면 집값이 바로 내려갈까?
토지거래허가구역의 가장 직접적인 효과는 집값 하락보다 거래 가능한 매수자를 줄이는 것입니다.
실거주가 가능한 사람만 매수할 수 있고, 허가 절차와 자금조달계획 심사가 추가되면서 투자 목적의 수요가 감소할 수 있습니다.
실제 서울시가 공개한 허가 신청 현황을 보면 서울 전역 지정 이후 신청 건수가 감소한 시기가 확인됩니다. 하지만 거래량이 감소했다고 집값도 같은 비율로 하락한 것은 아니었습니다.
제가 관련 통계를 비교하면서 느낀 점은 토지거래허가제가 가격을 직접 낮추는 정책이라기보다 거래량과 유동성을 줄이는 정책에 가깝다는 것입니다.
매수자가 줄어 가격 상승 속도가 둔화될 수 있지만, 집주인이 매물을 거둬들이면 매물까지 줄어듭니다. 인기 지역은 거래가 감소해도 신고가 거래가 간헐적으로 나타날 수 있습니다.
반대로 입지가 약하거나 세입자 문제로 바로 입주하기 어려운 주택은 매수자를 찾는 데 시간이 더 오래 걸릴 수 있습니다.
시장에서는 다음과 같은 변화가 나타날 가능성이 있습니다.
실거주가 어려운 세입자 거주 매물의 거래 감소
즉시 입주 가능한 매물의 선호도 상승
허가 대상이 아닌 오피스텔과 일부 빌라로 수요 이동
경매나 공매에 대한 관심 증가
서울 인접 경기지역으로 매수 수요 이동
매도자와 매수자의 가격 협상 기간 증가
거래 감소로 정확한 시세 판단이 어려워지는 현상
따라서 토지거래허가구역이라는 이유만으로 급매가 쏟아질 것이라고 단정하기는 어렵습니다.
지역별 공급량과 입주 물량, 금리, 대출규제, 재건축 기대감까지 함께 살펴봐야 합니다.
재개발 예정지와 다가구주택은 무엇이 다를까?
다가구주택이나 일반 빌라는 서울 전역 아파트 지정에 자동으로 포함되지 않을 수 있습니다.
하지만 해당 주소가 신속통합기획 후보지나 공공재개발 후보지, 모아타운 대상지 등으로 별도 지정됐다면 상황이 달라집니다.
재개발 예정지는 투기성 지분 거래를 막기 위해 토지거래허가구역으로 지정되는 사례가 많습니다. 이 경우 주택뿐 아니라 토지와 상가 등도 허가 대상이 될 수 있습니다.
정비사업 지역의 부동산을 매수할 때는 토지거래허가 외에도 다음 내용을 함께 확인해야 합니다.
권리산정기준일
조합원 분양자격
지분 쪼개기 여부
도로 지분과 무허가 건축물
건축물대장과 실제 사용 상태
조합원 지위 양도 제한
현금청산 가능성
정비구역 지정 단계
투기과열지구에 따른 추가 규제
토지거래허가를 받았다고 재개발 조합원 자격까지 보장되는 것은 아닙니다.
특히 투기과열지구의 재건축·재개발 부동산은 사업 단계에 따라 조합원 지위 양도가 제한될 수 있습니다. 매매는 가능하지만 매수자가 조합원 지위를 승계하지 못하고 현금청산 대상이 되는 경우도 있어 별도의 확인이 필요합니다.
허가 없이 거래하거나 실거주 의무를 지키지 않으면 어떻게 될까?
허가 대상인데도 허가 없이 계약하거나 부정한 방법으로 허가를 받으면 형사처벌 대상이 될 수 있습니다.
부동산거래신고법에 따라 2년 이하의 징역 또는 해당 토지의 개별공시지가 기준 30% 이하에 해당하는 벌금이 부과될 수 있습니다.
허가받은 목적대로 이용하지 않으면 취득가액의 일정 비율에 해당하는 이행강제금이 반복해서 부과될 수 있습니다.
대표적인 위반 사례는 다음과 같습니다.
실거주한다고 허가받은 뒤 다시 전세나 월세를 놓는 경우
실제로 거주하지 않고 주민등록만 이전하는 경우
허가받은 이용 목적과 다르게 사용하는 경우
허위 자금조달계획이나 거짓 자료를 제출하는 경우
이용실태 조사에 응하지 않는 경우
처벌과 이행강제금뿐 아니라 향후 거래와 세금 문제로 이어질 수 있기 때문에 처음부터 현실적으로 이행 가능한 실거주 계획을 제출해야 합니다.
내 주소가 허가구역인지 어떻게 확인할까?
토지거래허가구역은 지정과 해제, 기간 연장이 반복될 수 있습니다.
인터넷 기사나 부동산 커뮤니티의 지도만 보고 판단하기보다 계약하려는 날을 기준으로 공식 자료를 확인해야 합니다.
제가 확인하는 순서는 다음과 같습니다.
서울부동산정보광장에서 서울시 지정 현황을 확인합니다.
토지이음에서 정확한 지번을 입력합니다.
토지이용계획확인서의 토지거래허가구역 표시를 확인합니다.
해당 지역의 지정 공고문에서 대상 부동산과 기준 면적을 확인합니다.
관할 구청 부동산정보과 또는 토지관리 담당 부서에 문의합니다.
허가 대상이라는 답변을 받은 뒤 계약 순서를 정합니다.
도로 하나를 사이에 두고 지정 여부가 달라질 수 있고, 같은 재개발 후보지 안에서도 지정 경계가 다를 수 있습니다.
가장 안전한 방법은 구청 담당자에게 지번을 전달하고 허가 대상인지 확인한 뒤 답변 내용을 기록해두는 것입니다.
UPMONEY의 생각
서울 전역 토지거래허가구역이라는 표현은 강력해 보이지만 실제 거래에서는 ‘서울에 있는 집인가’보다 어떤 주택이고 어느 지정구역에 포함됐는가가 더 중요했습니다.
이 제도는 단기 투자수요를 줄이고 실수요자 중심으로 거래를 유도하는 효과가 있습니다. 반면 실거주 능력이 있어도 직장이나 자녀 교육, 기존 임대차계약 때문에 즉시 입주하지 못하는 사람은 거래에서 제외될 수 있습니다. 거래량은 줄지만 매물도 함께 감소해 집값이 반드시 내려간다고 보기도 어렵습니다.
서울 부동산을 사거나 팔 계획이라면 호가를 확인하기 전에 허가 대상 여부와 실거주 가능 시점을 먼저 확인해야 합니다. 토지거래허가구역에서는 가격보다 계약 순서를 잘못 정했을 때 발생하는 위험이 더 클 수 있습니다.
※ 이 글은 2026년 9월 30일까지 공개된 국토교통부와 서울시 자료를 직접 확인해 정리했습니다. 지정기간과 실거주 유예 조건은 변경될 수 있으므로 실제 계약 전에는 해당 지번을 관할하는 구청에 확인하시기 바랍니다.
0 댓글