서울에서 재건축이나 재개발을 기다리고 있다면 관심 있게 볼 만한 새로운 이야기가 나왔습니다.

민간 재개발·재건축 사업의 용적률을 지금보다 높여주는 방안이 정치권에서 본격적으로 논의되고 있기 때문입니다.

핵심은 서울의 일부 지역을 제외하고 민간 정비사업에도 법적상한 용적률의 120%까지 허용하자는 것입니다.

용적률이 높아지면 같은 땅에 지을 수 있는 건축물의 전체 면적이 늘어날 수 있습니다.

결국 아파트를 더 많이 지을 수 있고 사업성이 부족해 정비사업이 지연됐던 지역에는 새로운 변수가 될 수 있습니다.

다만 먼저 꼭 알아둘 것이 있습니다.

2026년 9월 2일 현재 확정된 제도가 아닙니다.

정치권에서 협의되고 있는 단계이기 때문에 당장 우리 아파트의 용적률이 올라가는 것으로 받아들이면 안 됩니다.

재건축·재개발 용적률 120%가 무슨 뜻일까요?

먼저 용적률부터 알아야 합니다.

용적률은 대지면적에 비해 건물의 전체 바닥면적을 얼마나 지을 수 있는지를 나타내는 비율입니다.

예를 들어 1,000㎡ 땅에 전체 연면적 2,000㎡의 건물을 지을 수 있다면 용적률은 200%입니다.

서울시 도시계획조례상 일반주거지역의 기본 용적률 상한은 현재 제1종 일반주거지역 150%, 제2종 200%, 제3종 250% 등으로 정해져 있습니다.

그런데 이번에 나오는 120%는 단순히 현재 용적률에 20%포인트를 더한다는 뜻으로 이해하면 안 됩니다.

핵심은 정비사업에 적용되는 법적상한 용적률을 일정 조건에서 1.2배 수준까지 완화할 수 있도록 하자는 것입니다.

따라서 모든 아파트가 일률적으로 20%포인트 올라가는 제도는 아닙니다.

예를 들어 300%라면 어떻게 될까요?

이해를 돕기 위해 단순하게 계산해보겠습니다.

법적으로 적용되는 상한이 300%인 사업장에서 1.2배까지 허용된다고 가정하면 계산상 360%가 됩니다.

300% × 1.2 = 360%

하지만 실제 정비사업에서는 용도지역과 정비계획, 높이·경관·교통, 기반시설, 공공기여 등 여러 조건을 함께 검토합니다.

따라서 특정 단지가 무조건 360%를 적용받는다는 의미는 아닙니다.

왜 갑자기 용적률을 높이려는 걸까요?

가장 큰 이유는 서울 주택공급 확대와 정비사업 사업성 개선입니다.

서울에는 재건축·재개발을 추진하고 싶어도 공사비와 금융비용 상승 등으로 사업성이 떨어져 속도를 내지 못하는 사업장이 있습니다.

용적률을 높이면 같은 사업부지에서 지을 수 있는 주택 수를 늘릴 여지가 생깁니다.

일반분양 물량이 늘어나면 조합의 사업수입에도 영향을 줄 수 있기 때문에 사업성 개선 수단으로 활용될 수 있습니다.

이번 논의는 서울시가 먼저 정부에 건의했던 내용과 연결됩니다.

서울시는 지난 6월 재개발·재건축 사업을 활성화하기 위한 제도개선안을 정부에 건의하면서 민간 정비사업에도 법적상한 용적률의 120%까지 적용할 수 있도록 해달라고 요청했습니다.

서울시는 공급이 얼마나 늘어날 것으로 보나요?

서울시가 정부 측에 전달한 정비사업 보고서 내용도 주목할 만합니다.

관련 보도에 따르면 서울시는 용적률 상한을 120% 수준으로 완화할 경우 재개발·재건축을 통한 예상 순증 물량이 기존 약 8만7,000호에서 약 13만호까지 늘어날 수 있다고 추산했습니다.

단순 계산하면 약 4만3,000호 차이입니다.

다만 이 숫자는 실제 착공이나 입주가 확정된 물량이 아니라 규제 완화를 전제로 서울시가 추산한 공급 효과라는 점을 구분해서 볼 필요가 있습니다.

서울 전 지역에 적용되는 건가요?

현재 제안된 내용대로라면 그렇지 않습니다.

이번에 보도된 정치권 제안은 서울의 투기과열지구를 제외한 지역에서 민간 재개발·재건축 사업의 용적률 규제를 완화하는 방안입니다.

현재 논의에서 제외 대상으로 언급된 곳은

강남구,서초구,송파구,용산구

입니다.

따라서 현재 논의대로라면 이들 지역을 제외한 서울 지역의 민간 정비사업이 주요 대상이 될 가능성이 있습니다.

하지만 이것 역시 현재 제안 내용을 기준으로 한 것입니다.

법 개정 과정에서 적용지역이나 조건이 달라질 수 있습니다.

그러면 강남·서초·송파·용산은 혜택을 못 받나요?

현재 나온 제안만 보면 이 네 지역은 제외됩니다.

하지만 최종 법안이 아직 확정되지 않았기 때문에 지금 단계에서 영구적으로 제외된다고 단정할 수도 없습니다.

앞으로 국회 논의와 정부 협의 과정에서 적용 대상이 어떻게 정리되는지 확인해야 합니다.

용적률이 올라가면 재건축 사업성이 좋아질까요?

일반적으로는 긍정적인 영향을 줄 가능성이 있습니다.

예를 들어 기존 아파트가 1,000가구이고 재건축 후 1,300가구를 지을 수 있었는데 규제 완화로 더 많은 주택을 지을 수 있게 된다면 추가 물량을 일반분양으로 활용할 여지가 생길 수 있습니다.

일반분양 수입이 늘어나면 조합원 분담금을 낮추는 데 도움이 될 가능성도 있습니다.

하지만 여기에서 중요한 것이 있습니다.

용적률이 높아졌다고 사업성이 무조건 좋아지는 것은 아닙니다.

공사비, 금융비용, 분양가격, 임대주택·공공기여 조건, 기존 조합원 수, 토지가격 등이 함께 영향을 미치기 때문입니다.

특히 어떤 지역이 관심을 받을까요?

이미 기존 용적률을 많이 사용하고 있는 단지보다 추가 용적률을 활용할 여지가 있고 사업성이 부족해 정비사업 추진이 더뎠던 지역이 상대적으로 관심을 받을 가능성이 있습니다.

최근 정치권에서도 서울의 중층 아파트가 많은 지역 등이 이번 제도의 영향을 받을 가능성이 있다는 분석이 나오고 있습니다.

다만 특정 동네나 단지를 지금 단계에서 수혜지역으로 확정해서 보는 것은 이릅니다.

실제 정비계획과 기존 용적률을 따로 확인해야 하기 때문입니다.

재개발에도 적용될까요?

현재 논의는 재건축만을 대상으로 하는 것이 아닙니다.

민간 재개발과 재건축 모두가 논의 대상입니다.

서울시는 지난 6월 정부에 제도개선을 건의하면서 민간 정비사업의 법적상한 용적률을 1.2배로 완화하는 방안과 함께 재개발 사업에서 발생하는 임대주택 부담을 조정하는 방안도 제안했습니다.

따라서 실제 제도가 만들어진다면 노후 아파트 재건축뿐 아니라 노후 주택지역 재개발에도 상당한 관심이 쏠릴 수 있습니다.

공공재개발과 민간재개발은 무엇이 다른가요?

이번 이슈에서 알아둘 부분입니다.

공공이 참여하는 정비사업에는 이미 민간보다 강한 용적률 인센티브를 주는 방안이 추진돼 왔습니다.

국회에서는 투기과열지구가 아닌 지역의 공공재개발에 대해 용적률을 법정 최대한도의 130% 수준까지 완화하는 내용의 관련 법 개정 논의가 진행됐습니다.

문제는 민간입니다.

민간 정비사업에는 동일한 수준의 혜택이 적용되지 않아 형평성 문제가 제기됐습니다.

서울시는 민간 정비사업에도 인센티브를 적용해야 사업성이 개선되고 주택공급을 빠르게 늘릴 수 있다는 입장을 제시해왔습니다.

이번 정치권의 120% 제안은 이러한 간격을 줄이려는 움직임으로 볼 수 있습니다.

용적률을 높이면 집값도 오르는 것 아닌가요?

이것이 이번 논의의 또 다른 쟁점입니다.

재건축·재개발 사업성이 좋아지면 해당 지역의 정비사업 기대감도 커질 수 있습니다.

특히 사업성이 크게 개선될 것으로 예상되는 단지에서는 규제 완화 기대가 기존 주택가격에 반영될 가능성을 배제할 수 없습니다.

최근 정치권에서도 공급 확대 효과와 함께 집값이나 전월세 가격을 자극할 수 있다는 우려가 동시에 나오고 있습니다.

따라서 정부 입장에서는 공급을 늘리면서도 정비사업 기대감이 단기간에 주택가격 상승으로 연결되는 것을 관리해야 하는 문제가 생깁니다.

지금 재건축 아파트를 사면 수혜를 볼 수 있을까요?

이렇게 접근하는 것은 조심할 필요가 있습니다.

현재는 법이 시행된 상태가 아닙니다.

정치권에서 제안이 오갔고 정부가 검토하는 단계이기 때문에 최종 법안이 어떻게 만들어질지 알 수 없습니다.

또 법이 통과되더라도 모든 재건축·재개발 사업장이 같은 효과를 보는 것은 아닙니다.

실제 투자나 매수를 생각한다면 최소한

기존 용적률이 얼마인지,
현재 정비사업 단계가 어디까지 진행됐는지,
용도지역은 무엇인지,
조합원 수와 예상 일반분양 물량은 얼마인지,
추가 용적률에 따른 공공기여 조건은 무엇인지

등을 따로 확인해야 합니다.

단순히 용적률 120% 완화 뉴스 하나만 보고 특정 아파트를 수혜단지로 판단하는 것은 위험합니다.

앞으로 무엇을 확인해야 할까요?

이번 이슈는 앞으로 진행상황이 더 중요합니다.

현재 민주당이 국민의힘에 민간 재개발·재건축 용적률 완화 방안을 제안한 상태이기 때문에 국회 협의 결과를 먼저 지켜봐야 합니다.

특히 확인해야 할 것은 세 가지입니다.

첫째, 실제 법 개정안에 민간 정비사업 120% 완화가 포함되는지입니다.

둘째, 강남·서초·송파·용산 제외 조건이 최종적으로 유지되는지입니다.

셋째, 용적률을 추가로 받을 때 임대주택이나 공공기여 등 어떤 조건이 붙는지입니다.

이 세 가지가 결정돼야 실제 어느 재개발·재건축 사업장이 얼마나 혜택을 받을지 계산할 수 있습니다.

따라서 현재 단계에서는 ‘서울 재건축 용적률 120% 확정’이라고 이해하기보다 ‘민간 정비사업의 사업성을 높이기 위한 규제 완화가 본격적으로 논의되기 시작했다’고 보는 것이 정확합니다.