서울 아파트 시장에서 이상한 현상이 나타나고 있습니다.

대출규제가 강화되고 고가 아파트에 대한 부담도 커지면서 거래가 위축됐습니다.

실제로 최근 강남·서초에 이어 송파까지 아파트값이 하락했습니다.

그런데 서울 전체 아파트값은 여전히 오르고 있습니다.

한국부동산원이 발표한 2026년 9월 첫째 주 자료를 보면 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.20% 상승했습니다.

더 흥미로운 것은 어디가 오르고 있느냐입니다.

강남구는 -0.35%, 서초구는 -0.30%, 송파구도 -0.02%로 내려갔습니다.

반면 강북구는 0.46%, 도봉구와 서대문구는 각각 0.43% 상승했습니다.

한때 강남이 끌어올리던 서울 집값 상승세가 이제는 중저가·외곽지역으로 이동하는 모습이 나타나고 있는 것입니다.

대출을 막았는데 왜 서울 집값은 계속 오르는 걸까요?


서울 집값은 정말 계속 오르고 있을까?

먼저 현재 상황부터 정확히 볼 필요가 있습니다.

2026년 9월 7일 기준 전국 아파트 매매가격은 전주 대비 0.08% 상승했습니다.

수도권은 0.16%, 서울은 0.20% 상승했습니다.

다만 서울 상승폭은 직전 주 0.22%보다 0.02%포인트 줄었습니다.


‘86주 연속’과 ‘83주 연속’ 보도가 다른 이유

최근 서울 아파트값이 86주 연속 상승하며 역대 최장 상승 기록을 넘어섰다는 보도가 나왔습니다.

반면 같은 시점 한국부동산원 통계를 인용한 다른 보도에서는 83주 연속 상승으로 표현하고 있습니다.

이는 중간 통계 미공표 기간과 미세한 가격변동을 연속 상승기간에 포함하는 방식 등에 따라 계산이 달라진 것으로 설명되고 있습니다.

따라서 중요한 것은 정확히 83주냐 86주냐의 숫자보다 서울 아파트값의 장기 상승 흐름이 아직 완전히 꺾이지 않았다는 점입니다.

하지만 서울 전체가 똑같이 오르는 것도 아닙니다.

강남3구는 떨어지는데 서울은 왜 오를까?

이번 통계에서 가장 눈에 띄는 부분입니다.

서울 집값 상승을 이끌던 강남권 분위기가 달라졌습니다.

강남구와 서초구는 5주 연속 하락했고 송파구까지 하락으로 돌아섰습니다.

9월 첫째 주 기준으로 보면

강남구 -0.35%
서초구 -0.30%
송파구 -0.02%

였습니다.

반대로 강북권에서는 높은 상승률이 나타났습니다.

강북구 +0.46%
도봉구 +0.43%
서대문구 +0.43%

등입니다.

수요가 사라진 것이 아니라 이동했을 가능성

대출규제가 강화되면 모든 주택에 똑같은 영향을 주는 것은 아닙니다.

가격이 높은 아파트일수록 필요한 자기자본이 커지기 때문에 금융규제의 영향을 크게 받을 수 있습니다.

반면 상대적으로 가격이 낮은 아파트는 실수요자의 접근 가능성이 남아 있습니다.

최근 시장에서도 고가주택에 대한 세 부담 불확실성과 대출규제 등이 강남권 수요를 누르는 가운데 상대적으로 가격 접근성이 좋은 중저가 지역으로 실수요가 이동하는 모습이 관찰되고 있습니다.

즉 대출규제가 수요를 완전히 없앴다기보다 살 수 있는 가격대로 수요를 이동시키는 효과가 일부 나타난 것으로 볼 수 있습니다.

15억원 이하 아파트가 주목받는 이유

최근 서울 부동산시장에서 눈여겨볼 숫자 중 하나가 15억원입니다.

고가 아파트에 대한 금융·세금 부담이 커지면서 상대적으로 가격 부담이 낮은 아파트에 실수요가 유입되는 현상이 나타나고 있습니다.

8월 말에도 서울의 15억원 이하 아파트에서 신고가 거래가 이어지는 현상이 보도됐습니다.

‘강남 대신 살 수 있는 서울 아파트’를 찾는다

예를 들어 25억~30억원짜리 아파트를 구입하기 어려워졌다고 해서 모든 사람이 주택 구매를 포기하는 것은 아닙니다.

일부 수요자는

20억원대 → 15억원 이하
강남권 → 강북·외곽
신축 → 역세권 구축

등으로 조건을 바꿀 수 있습니다.

실제로 8월에는 강북 14개구 아파트의 중위 매매가격이 처음으로 10억원을 넘어섰다는 KB 통계도 나왔습니다.

이런 현상을 시장에서는 흔히 ‘키 맞추기’ 또는 순환매와 연결해 해석하기도 합니다.

먼저 오른 지역과 아직 덜 오른 지역 사이의 가격차를 보고 수요가 이동하는 것입니다.

거래가 줄었는데 가격은 왜 안 떨어질까?

보통 거래량이 줄면 집값도 떨어질 것이라고 생각합니다.

하지만 반드시 동시에 움직이지는 않습니다.

매수자는 가격이 비싸다고 생각해 기다리고 있는데 매도자도 급하게 팔 이유가 없다면 거래만 줄어들 수 있습니다.

매수자도 기다리고 매도자도 버틴다

현재 일부 서울 지역에서는 이런 현상이 나타나고 있습니다.

매수자는

“대출도 어려운데 조금 기다리면 떨어지지 않을까?”

라고 생각합니다.

반대로 집주인은

“서울 집값이 계속 오르고 있는데 굳이 싸게 팔 필요가 있나?”

라고 생각할 수 있습니다.

그러면 거래량은 줄어도 호가가 크게 내려가지 않는 상황이 생길 수 있습니다.

최근 시장에서도 규제로 거래는 감소했지만 매물이 충분히 늘지 않고 높은 호가가 유지되면서 거래 위축이 곧바로 서울 전체 가격 하락으로 연결되지 않는 모습이 나타나고 있습니다.

그래서 부동산시장을 볼 때는 거래량과 가격을 따로 확인할 필요가 있습니다.

거래 감소 = 즉시 가격 하락

이라는 공식은 아닙니다.

그럼 대출규제는 효과가 없는 걸까?

그렇다고 대출규제가 아무 효과가 없다고 보는 것도 정확하지 않습니다.

최근 강남권의 움직임을 보면 규제 영향을 확인할 수 있습니다.

강남·서초가 5주 연속 하락했고 송파까지 하락으로 전환했습니다.

서울 전체 숫자만 보면 시장을 잘못 볼 수 있다

서울 아파트값이 0.20% 올랐다는 숫자 하나만 보면

“규제가 아무 효과도 없네.”

라고 생각하기 쉽습니다.

하지만 지역별로 보면 상황이 완전히 다릅니다.

강남3구 → 하락
강북·일부 외곽 → 상승

이라는 서로 다른 시장이 동시에 나타나고 있습니다.

결국 현재 서울 부동산시장은 모든 지역이 함께 오르는 장세라기보다 가격대와 지역에 따라 수요가 이동하는 차별화 장세에 더 가깝다고 볼 수 있습니다.

이 때문에 앞으로는 서울 평균 상승률보다 어느 가격대와 어느 지역으로 실제 거래가 이동하는지를 보는 것이 중요합니다.

지금 무주택자는 집을 사야 할까?

이런 상황에서 가장 고민되는 사람은 무주택 실수요자입니다.

강남은 떨어지는데 강북은 오르고, 대출은 어려워졌는데 서울 전체 집값은 계속 상승하고 있기 때문입니다.

하지만 “계속 오르니까 지금이라도 사야 한다”는 접근은 위험합니다.

추격매수보다 자금계획이 먼저다

현재처럼 지역별 차이가 큰 시장에서는 서울 전체 평균보다 내가 구입하려는 개별 단지의 가격이 중요합니다.

최소한

최근 실거래가
현재 호가
최근 1년 상승폭
전세가격
대출 가능금액
입주물량
교통·학군·생활권

정도는 함께 확인해야 합니다.

특히 최근 가격이 빠르게 오른 외곽지역이라면

“강남보다 싸니까 더 오를 것이다.”

라고 단순하게 접근해서는 안 됩니다.

이미 단기간 상승한 가격에 향후 기대가 얼마나 반영돼 있는지 확인해야 합니다.

반대로 실거주 목적이고 장기간 보유할 계획이며 대출을 무리하지 않아도 된다면 단기적인 서울 평균 등락만 보고 매수시기를 결정할 필요도 없습니다.

결국 중요한 것은 서울 집값이 오르느냐보다 내가 사려는 아파트의 가격이 내 소득과 자금계획에 맞느냐입니다.

UPMONEY의 의견

최근 서울 시장에서 가장 중요한 변화는 집값 상승이 멈췄느냐가 아니라 상승하는 지역이 바뀌고 있다는 점이라고 봅니다.

강남3구가 하락하는 동안 강북과 일부 중저가 지역이 오르는 것은 대출·세제 등의 영향으로 수요가 가격 접근성이 있는 지역으로 이동하고 있다는 신호로 볼 수 있습니다.

다만 외곽지역까지 가격이 빠르게 오른다면 그다음부터는 더욱 신중해야 합니다. 지금은 ‘서울이면 오른다’보다 개별 단지의 실거래가와 자금계획을 따져야 하는 시장에 가까워 보입니다.

※ 주간 아파트 가격동향은 시장의 전체적인 흐름을 파악하기 위한 통계이며 개별 아파트의 실제 거래가격과 다를 수 있습니다. 매수 판단 시 해당 단지의 최신 실거래가와 대출조건 등을 별도로 확인해야 합니다.