목동 신시가지 재건축을 보면 자주 등장하는 숫자가 있습니다.

49층.

35층 높이 기준이 사라진 뒤 목동 여러 단지에서 최고 40~49층 규모의 재건축 계획이 등장했습니다.

그래서 높이 올라가면 올라갈수록 사업성도 좋아지는 것 아니냐는 기대도 있었습니다.

그런데 최근 분위기가 조금 달라졌습니다.

앞서가던 목동13단지가 서울시 통합심의에서 보류된 이후 통합심의를 준비하는 일부 목동 단지들이 최고층 주동의 수와 배치를 다시 손보기 시작한 것입니다.

심지어 한 단지는 49층 주동을 기존 10개에서 3개로 줄이는 방향으로 설계를 조정하고 있는 것으로 알려졌습니다.

서울시는 왜 높게 짓겠다는 목동 재건축의 설계를 다시 들여다보고 있는 걸까요?

목동13단지 통합심의 보류가 시작점이었다

이번 변화에서 가장 먼저 봐야 할 곳이 목동13단지입니다.

13단지는 목동 재건축 가운데 사업속도가 빠른 단지로 꼽혀왔습니다.

하지만 지난 7월 서울시 정비사업 통합심의에서 보류 결정을 받았습니다.

문제는 단순히 ‘49층’이 아니었다

여기서 오해하면 안 되는 부분이 있습니다.

서울시가

“목동에 49층 아파트를 지으면 안 된다.”

라고 결정한 것이 아닙니다.

문제가 된 것은 최고층 자체보다 초고층 주동의 수와 배치, 전체적인 스카이라인에 가까웠습니다.

13단지는 상당수 주동을 49층으로 계획하면서 동별 높이에 충분한 변화를 주지 않은 부분 등이 지적된 것으로 알려졌습니다.

즉,

49층을 얼마나 많이 세울 것인가
어디에 배치할 것인가
주변 단지와 스카이라인이 어울리는가

까지 함께 본 것입니다.

서울시는 왜 높은 동을 줄이라고 할까?

서울시는 일부 목동 재건축 단지에 대한 자문의견에서 최고층 주동을 전체의 약 10% 내외로 계획하고 주동 높이를 3개 이상으로 다양화하는 방향을 제시했습니다.

쉽게 말하면 이런 것입니다.

49층 아파트를 여러 동 똑같이 세우기보다

저층 + 중층 + 고층 + 최고층

을 적절히 섞어 도시 전체의 스카이라인을 다양하게 만들자는 것입니다.

35층 기준 폐지가 ‘무조건 높게’는 아니다

서울시는 2040 서울도시기본계획을 통해 기존 주거지역의 일률적인 35층 높이 기준을 폐지했습니다.

하지만 이것이 모든 아파트를 비슷하게 40층, 49층으로 올려도 된다는 뜻은 아닙니다.

대신 지역 특성과 경관 등을 고려해 입체적인 스카이라인과 공공성을 확보하는 방향을 강조하고 있습니다.

그래서 목동에서도 최고 높이 자체보다 단지 전체의 높이 구성이 새로운 인허가 변수가 된 것입니다.

실제로 49층을 10개에서 3개로 줄이는 단지도 나왔다

13단지 통합심의 보류는 다른 목동 단지에도 영향을 주고 있습니다.

9월 3일 보도에 따르면 통합심의를 준비 중인 한 목동 재건축 단지는 49층 주동을 당초 10개에서 3개로 줄이는 방향으로 설계를 조정하고 있습니다.

13단지의 보류 내용을 보고 미리 설계를 수정하는 것입니다.

대신 저층·중층은 조금 높일 수 있다

서울시 자문의견에는 최고층 주동만 줄이는 내용이 있는 것은 아닙니다.

보도된 자문의견을 보면 저층 배치구간의 최고 높이를 기존 7층에서 10층, 중층 배치구간은 15층에서 20층까지 높이는 방안도 제시됐습니다.

따라서 단순히

“49층을 줄였으니 전체 가구 수도 무조건 줄어든다.”

라고 해석해서는 안 됩니다.

전체 용적률과 가구 수를 유지하면서 단지 안에서 건물 높이와 배치를 다시 조정하는 방식도 가능하기 때문입니다.

49층이 많으면 사업성이 더 좋아질까?

그렇다면 조합들은 왜 49층 같은 초고층 주동을 많이 넣으려고 할까요?

사업성과 상품성 측면에서 이유가 있습니다.

조망 좋은 세대를 늘릴 수 있다

같은 용적률 안에서도 초고층 주동을 적절히 배치하면 동 사이 공간을 확보하거나 조망권이 좋은 가구를 늘리는 데 유리할 수 있습니다.

고층 세대가 많아지면 상품성을 높이는 데 도움이 될 가능성도 있습니다.

일반분양 물량의 상품성이 높아지면 분양수입에도 영향을 줄 수 있습니다.

그래서 재건축 설계 경쟁에서는

“최고 49층 랜드마크”

같은 계획이 조합원들에게 매력적으로 보일 수 있습니다.

하지만 문제는 설계안이 실제 인허가 과정에서 받아들여져야 한다는 것입니다.

화려한 설계안을 만들었더라도 통합심의에서 대폭 수정해야 한다면 오히려 사업일정에 변수가 생길 수 있습니다.

설계 변경이 분담금까지 영향을 줄까?

투자자 입장에서는 결국 이것이 궁금합니다.

“49층 동을 줄이면 내 분담금도 늘어나는 것 아닌가?”

현재 단계에서 그렇게 단정하기는 어렵습니다.

설계가 변경되면 구조와 공사물량, 일반분양 상품성, 공사비 등에 변화가 생길 수 있습니다.

하지만 변경 방향에 따라 비용이 증가할 수도 있고 반대로 줄어들 수도 있습니다.

중요한 것은 최종 사업성이다

재건축 사업성을 볼 때는 최고층 숫자 하나보다 훨씬 많은 요소를 봐야 합니다.

용적률
전체 세대수
일반분양 물량
공사비
분양수입
조합원 종전자산평가액
추정 분담금

등이 함께 작용합니다.

따라서

49층 주동 감소 = 분담금 상승

이라는 공식은 성립하지 않습니다.

다만 이미 상당 부분 진행된 설계를 다시 변경한다면 설계비나 사업일정, 향후 시공사와의 협의 등에 새로운 변수가 생길 수는 있습니다.

목동 재건축 투자자는 이제 무엇을 봐야 할까?

이번 49층 논란은 목동 재건축을 볼 때 중요한 기준 하나를 보여줍니다.

‘계획’과 ‘인허가를 통과한 계획’은 다르다는 것입니다.

설계사가 제시한 조감도에 49층이라고 적혀 있다고 해서 그대로 지어지는 것이 확정된 것은 아닙니다.

통합심의와 사업시행인가 등 앞으로 넘어야 할 단계가 남아 있습니다.

반대로 49층 계획 자체가 불가능해진 것도 아닙니다.

실제로 목동6단지는 최고 49층 설계로 올해 5월 통합심의를 조건부 통과했습니다.

결국 투자자가 확인해야 하는 것은

최고 몇 층인가보다

현재 어느 단계인가
서울시 심의를 통과했는가
설계 변경 가능성이 있는가
가구 수와 일반분양 물량은 어떻게 되는가
추정 분담금은 어느 정도인가

입니다.

화려한 조감도보다 인허가가 얼마나 현실적으로 진행되고 있는지를 보는 것이 더 중요합니다.

UPMONEY의 의견

이번 목동 사례를 보면 “49층이면 사업성이 좋다”는 식으로 층수 하나만 보고 재건축을 판단하면 안 된다고 봅니다.

중요한 것은 몇 층까지 올라가느냐보다 그 설계가 실제 서울시 심의를 통과하고 사업성과 분담금으로 어떻게 연결되느냐입니다.

목동 재건축도 앞으로는 최고층 경쟁보다 인허가를 빨리 통과할 수 있는 현실적인 설계 경쟁이 더 중요해질 가능성이 있어 보입니다.

※ 목동 단지별 건축계획과 층수·세대수는 향후 통합심의, 사업시행인가 및 설계 변경 등에 따라 달라질 수 있습니다. 투자 전에는 서울시와 해당 사업시행자의 최신 공개자료를 확인해야 합니다.