목동 신시가지 재건축이 예상보다 빠르게 움직이고 있습니다.

1단지부터 14단지까지 재건축이 본격화되면서 이제 관심은 단순히

“목동이 재건축될까?”

가 아닙니다.

“어느 단지가 먼저 새 아파트가 될까?”

로 바뀌고 있습니다.

그런데 최근 목동 재건축의 순서 경쟁에 변화가 나타나고 있습니다.

빠르게 움직이던 13단지가 서울시 통합심의에서 한 차례 제동이 걸린 사이, 9단지와 10단지가 뒤에서 속도를 높이고 있기 때문입니다.

특히 10단지는 통합심의와 시공사 선정 절차에 이어 감정평가 관련 업무까지 진행하면서 사업속도를 끌어올리고 있습니다.

목동 재건축에서 지금 무슨 일이 벌어지고 있는 걸까요?

목동 재건축, 이제는 단지별 속도전이다

목동 신시가지 1~14단지는 기존 약 2만6천여 가구 규모의 대단지 주거지역입니다.

재건축이 완료되면 전체 약 4만7천 가구 규모의 대형 주거지역으로 재편될 것으로 예상됩니다.

규모가 워낙 크다 보니 14개 단지가 동시에 같은 속도로 사업을 진행하기는 어렵습니다.

재건축은 정비구역 지정이 끝이 아니다

일반적으로 재건축은 크게 보면

정비구역 지정 → 조합설립 → 통합심의·사업시행인가 → 관리처분 → 이주·철거 → 착공 → 준공

등의 과정을 거칩니다.

따라서 같은 목동 신시가지라도 어떤 단지는 통합심의를 준비하고 있고, 어떤 단지는 시공사 선정이나 후속 절차를 진행하는 등 사업속도가 달라질 수밖에 없습니다.

최근에는 이 차이가 더욱 뚜렷해지고 있습니다.

앞서가던 목동13단지는 왜 멈췄을까?

목동13단지는 그동안 목동 재건축에서 사업속도가 빠른 단지 가운데 하나로 꼽혔습니다.

하지만 지난 7월 말 서울시 정비사업 통합심의에서 보류 결정을 받았습니다.

문제가 된 것은 건축·경관 배치

당시 서울시는 건축과 경관, 교통, 교육, 환경, 공원, 재해 등 여러 분야를 함께 심의했습니다.

보류의 주요 원인으로 지적된 것은 건축과 경관 배치 계획이었습니다.

목동 전체 지구단위계획과 주변 단지의 스카이라인 등을 고려했을 때 일부 설계 보완이 필요하다고 판단된 것입니다.

여기서 중요한 것은 사업이 취소됐다는 의미가 아니라는 점입니다.

보류된 부분을 수정·보완한 뒤 다시 심의를 받을 수 있습니다.

다만 재건축에서는 몇 달의 차이가 이후 사업일정과 이주 시기 등에 영향을 줄 수 있기 때문에 다른 단지들과의 속도 경쟁에서는 변수가 될 수 있습니다.

그 사이 목동10단지가 빠르게 움직이고 있다

최근 가장 눈에 띄는 곳 가운데 하나가 목동10단지입니다.

10단지는 통합심의와 시공사 선정 관련 절차를 진행해왔고, 시공사 선정에서는 현대건설이 우선협상대상자로 거론되는 단계까지 진행됐습니다.

그리고 9월 들어 새로운 움직임이 하나 더 나왔습니다.

9월 7일 감정평가업자 선정 공고

서울시 정비사업 정보몽땅을 보면 목동10단지 재건축사업 측은 9월 7일 근린생활시설 감정평가업자 선정 입찰공고를 냈습니다.

입찰 마감은 9월 16일입니다.

여기서 주의할 점도 있습니다.

이번 감정평가는 전체 조합원의 종전자산 감정평가와는 별개의 근린생활시설 관련 절차입니다.

따라서

“10단지가 벌써 전체 조합원 감정평가에 들어갔다.”

라고 해석하면 정확하지 않습니다.

다만 사업시행인가 이전부터 관련 후속 업무를 미리 준비한다는 점에서는 사업기간을 줄이려는 움직임으로 볼 수 있습니다.

목동9단지도 뒤에서 따라붙고 있다

10단지만 움직이는 것이 아닙니다.

목동9단지 역시 통합심의 본위원회 상정을 앞두면서 속도 경쟁에 참여하고 있습니다.

이렇게 되면 목동 뒷단지로 불리는 8~14단지 가운데 사업순서가 처음 예상했던 것과 달라질 가능성도 생깁니다.

먼저 출발했다고 끝까지 먼저 가는 것은 아니다

재건축은 마라톤과 비슷합니다.

조합설립까지 빠른 단지가 통합심의에서 시간이 오래 걸릴 수도 있고, 통합심의를 빠르게 통과하더라도 공사비나 분담금 문제로 시공사 선정에서 지연될 수 있습니다.

반대로 뒤에서 출발한 단지가 각종 인허가를 빠르게 통과하면서 앞선 단지를 추월하는 경우도 생길 수 있습니다.

이번 9·10·13단지의 움직임이 흥미로운 이유도 바로 여기에 있습니다.

왜 목동은 ‘이주 순서’까지 중요할까?

목동 재건축은 일반적인 한두 개 아파트의 재건축과 규모 자체가 다릅니다.

1~14단지 전체가 움직이기 때문입니다.

기존 약 2만6천여 가구가 동시에 재건축을 추진하는 만큼 앞으로 이주 시기를 어떻게 조정하느냐도 중요한 문제가 될 수 있습니다.

수천 가구가 한꺼번에 움직이면?

예를 들어 여러 대단지가 비슷한 시기에 이주를 시작한다고 가정해보겠습니다.

목동과 인근 지역에서 단기간에 전세나 월세를 구하려는 가구가 크게 늘어날 수 있습니다.

이 경우 주변 임대차시장에 부담을 줄 가능성이 있습니다.

그래서 실제 이주가 본격화되는 단계에서는 단순히 어느 단지가 먼저 사업시행인가를 받느냐뿐 아니라 지역 전체의 주택수급과 이주시기 조정도 중요한 변수가 될 수 있습니다.

다만 현재 9·10·13단지의 진행상황만으로 실제 이주 순서를 확정해서 말하기에는 아직 이릅니다.

앞으로의 인허가와 사업계획에 따라 충분히 달라질 수 있습니다.

투자자는 ‘가장 빠른 단지’를 사면 될까?

목동 재건축 이야기가 나올 때 가장 관심을 끄는 것은 역시 사업속도입니다.

사업기간이 짧아지면 금융비용과 공사비 상승 등의 불확실성을 줄일 수 있다는 장점이 있습니다.

하지만 빠르다는 이유만으로 좋은 투자라고 단정하기는 어렵습니다.

결국 총투자금이 중요하다

예를 들어 사업속도가 가장 빠른 단지가 이미 시장에서 높은 가격에 거래되고 있다면 미래의 재건축 기대가 상당 부분 가격에 반영됐을 수 있습니다.

반대로 사업속도가 조금 느리더라도 입지와 대지지분, 사업성, 예상 분담금 등의 조건이 더 좋은 단지가 있을 수 있습니다.

따라서 목동 재건축을 비교한다면 최소한

사업속도
현재 매매가격
대지지분·사업성
예상 추가분담금
입지
조합원 지위 승계 가능 여부

를 함께 봐야 합니다.

특히 “13단지가 멈췄으니 9·10단지가 더 좋은 투자처다”라고 단순하게 해석해서는 안 됩니다.

통합심의 보류는 보완 후 다시 진행할 수 있고, 앞으로 각 단지마다 또 다른 변수가 나타날 수 있기 때문입니다.

UPMONEY의 의견

목동 재건축은 이제 ‘재건축이 되느냐’보다 ‘어느 단지가 얼마나 빨리 다음 관문을 통과하느냐’가 중요해지는 단계로 들어갔다고 봅니다.

다만 재건축 투자에서는 빠른 단지를 찾는 것보다 현재 가격에 그 속도가 얼마나 반영됐는지를 보는 것이 더 중요합니다.

9·10·13단지의 순서가 앞으로 또 바뀔 수 있는 만큼, 단순 순위보다는 사업단계·총투자금·예상 분담금·입지를 함께 비교하는 것이 좋겠습니다.

※ 재건축 사업일정과 계획은 통합심의, 사업시행인가, 조합 의사결정, 시공사 선정 등의 과정에서 변경될 수 있습니다. 실제 투자 전에는 서울시·양천구 및 해당 조합의 최신 자료를 확인해야 합니다.